深铁前海时代实景图。
深铁阅云镜设计图。
深圳，这座奔跑在时代前沿的城市，正以轨交为笔，在粤港澳大湾区版图上勾勒壮阔图景。
二十余载光阴流转，深圳地铁从最初的“十字雏形”蝶变为密如蛛网的放射状路网，每条钢轨都镌刻着城市向前的雄心——它是千万市民通勤路上的时空加速器，更是激活区域价值的黄金轴线。
初心筑城，连接美好。当深圳地铁列车往来穿梭，TOD项目如春笋般拔地而起。人居示范社区、高端商业中心、民生保障设施……作为深圳地铁集团站城开发的主力军，深铁置业持续深耕“轨道+物业”模式，激发地上地下空间的无限可能，让鹏城热土涌动着强劲的生命力。
撰文：李嘉耀
受访者供图
从交通动脉到价值引擎
——轨交路网重塑城市肌理
地铁延伸之处，指明城市价值拔节生长的方向。在深圳，“轨道上的生活圈”已从蓝图变为实景，TOD模式重构城市肌理。
2025年4月26日，深铁前海时代・尊府开盘一小时劲销19亿元，推出的大平层户型去化率超90%。而在鹏城另一边，深铁阅云镜开年即现日光，6月面市的人才房也售罄，实现“三次开盘、三次日光”。
这一系列成绩不仅是市场对深铁置业产品的热捧，更是深圳人对“轨道+物业”模式投下的信任票。“地铁建设让土地价值得到释放，促使区域裂变新生。”深铁置业相关负责人说。
以深铁前海时代项目为例，其依托前海车辆段及周边地块，打造集聚总部办公、高端住宅、风尚商业、精品酒店等多元业态的超百万平方米TOD综合体。而深铁阅云境项目则坐拥四轨交会的大运枢纽站，成为深圳东部首个大型TOD综合体开发项目。
《中国城轨TOD指数报告（2024）》显示，深圳在成网城市TOD指数综合排名首位，连续四年领跑全国。“我们利用轨道建设的契机推动城市更新，促使出行、生活、购物、休闲、商务无缝对接。”深铁置业相关负责人说。
截至目前，深铁置业已建及在建TOD项目共32个，总开发规模达1819万平方米，持续推动“轨道+物业”模式与深圳同频共振。
从模式革新到技术突围
——TOD4.0的创新实践
从跟跑到领跑，深铁TOD开发的每一次迭代，都是对城市发展命题的创造性作答。
在前海，深铁前海国际枢纽中心演绎着TOD4.0的构想——5条轨道交通线路相交相会，口岸设施悄然铺展，高端商务配套加速成形，深港融合的使命与产业升级的愿景在此重叠。
十余年前，深铁TOD单体开发1.0模式萌芽初绽，其后一路革新，经历综合体开发2.0模式、站城一体3.0模式，如今迈入产城融合4.0模式的新阶段，以站聚人、以人促城、以城兴产。
“轨道+物业”模式创造可观的经济收益，进而有力反哺轨道交通建设和运营，为深圳可持续发展和区域经济增长注入澎湃动力。
与此同时，深铁置业积极拓展TOD的边界，联同跨行业巨头组建前海产业联盟，推动片区能级提升，并以深铁前海枢纽为试验田，打造无人机物流“端到端”配送网络，探索“空中—地面—地下”三维协同的未来城市范本。
技术创新的力量也支撑“轨道+物业”模式的每一次突破。
深铁置业组织科研骨干攻克关键技术，多项课题研究落地应用，涵盖TOD项目结构、垃圾房负压除臭、智慧家居场景控制等领域，推动绿色低碳可持续发展。
创新不仅体现在技术攻坚上，更融入管理变革中。深铁置业数字化转型加快落地，全周期数智化管控平台建设及运用入选城市轨道交通行业信息化最佳实践优秀案例。
从空间开发到民生刻度
——轨道交通上盖的幸福感
轨道交通不仅丈量城市的广度，更标注着民生的温度。
“买到轨道上的人才房，圆了我的安居梦！”6月22日上午，IT工程师王先生在大运枢纽深铁阅云境选房现场道出心声。
近来，深铁置业旗下的可售型人才房陆续入市。从深圳东部核心的深铁阅云境，再到西部公园大城深铁璟城，质优价廉的人才房稳稳托举市民安居乐业的幸福感。
人才首选深铁好房，背后是“好房子”基因。今年伊始，深铁阅山境入选广东省未来城市建设好房子案例，深铁瑞城、深铁璟城、深铁前海时代包揽深圳市优秀工程勘察设计奖。
相关负责人介绍，深铁置业构建“六好+六化”标准体系从规划伊始做好人群需求挖掘和匹配，把绿色、低碳、智能、安全落实到房屋全生命周期的管理之中，使TOD社区成为承载美好生活的生态圈。
当深圳地铁不断延伸，TOD模式已超越单纯的开发理念，成为实现大型城市高质量发展的“深圳方案”。深铁置业以“轨道+物业”的实践，为中国式现代化城市建设书写着充满活力的时代答卷。
■延伸
深耕轨道沿线
造福百姓生活
深铁集团积极投身城市建设，撬动轨道上盖承载更多民生工程，至今累计建设保障性住房项目24个（含代建）、超4.8万套保障性住房，已交付和在建的学校、幼儿园44所，配建公园、文体中心、中央绿轴等公共开放空间超60万平方米，市政道路32条，医院1所，让市民真正享受到了“轨道上的美好生活”。
值得注意的是，深铁置业今年计划推出房源超4300套，其中人才住房约2000套，包括744套深铁璟城房源、287套深铁阅云境房源，涵盖建筑面积66至90平方米的两至三房户型，助力深圳吸引全球人才。