商住房不能过户的原因主要包括以下几点：
未解除抵押的房产：
如果房屋贷款未还清，则房屋处在抵押状态，无法办理过户手续。
被有关部门查封的房产：
房产被法院或其他执法部门查封后，将无法进行交易过户。
业主离婚未办理析产登记的房产：
在离婚情况下，如果未办理析产登记，房产所有权无法明确，因此不能过户。
集体所有土地开发的房产：
这类房产由于土地使用权问题，通常无法进行过户。
未依法登记领取权属证书的房产：
如果房屋没有合法的权属证书或证书不完整，则无法进行过户。
共有房地产，未经其他共有人书面同意：
共有房产在未得到其他共有人同意的情况下，不能进行过户。
房屋权属有争议：
如果房屋存在权属纠纷，则无法办理过户手续。
其他法律规定的情形：
例如，房屋未依法取得规划许可、施工许可等，也可能导致无法过户。
建议在购买商住房时，务必了解房屋的权属和抵押情况，确保房屋可以顺利过户。如有疑问，建议咨询当地的房管部门或专业律师。